Det föreligger ett konkret fel i fastigheten om fastigheten avviker från vad som står i köpekontraktet (garanti eller utfästelse). Det kan gälla att beskrivningen av bostadens storlek inte stämmer överens med beskrivningen (objektsbeskrivningen). Det kanske står i avtalet att det ska finnas kommunalt vatten, fiberanslutning, eller att fastigheten inte är belastad med servitut m.m, men att uppgiften inte stämmer med verkligheten.
Fastigheten kan också vara behäftad med ett rådighetsfel. Rådighetsfel uppstår när en myndighet fattar ett beslut som inskränker en köpares förväntade möjlighet att använda det hen köpt.
Ett dolt fel i fastigheten är ett fel som köparen av ett hus upptäcker efter försäljning. Det dolda felet ska ha funnits redan före försäljningen, men inte blivit upptäckt vid en noggrann undersökning och besiktning inför köpet. Köparen ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion m.m.
Dolda fel i hus regleras av jordabalken och fallen är ofta komplexa. De fel som kan upptäckas är ofta väldigt kostsamma och/eller svåra att rätta till. Många husköpare tar därför hjälp av en besiktningsman inför köpet. Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt då du köper hus, i jämförelse med om du köper en bostadsrätt.
Rådighetsfel tar sikte på en situation då en myndighet meddelar ett beslut som resulterar i att köparen inte får den rådighet över fastigheten som han eller hon hade kunnat förvänta sig att få Sådana beslut kan vara till exempel ett rivningsbeslut som fattats av myndigheterna eller ett beslut som berör miljön.
Det finns olika typer av rättsliga fel. Det kan handla om att köparen inte beviljas lagfart på fastigheten. Köparen har då möjligheten att häva köpet och att få sin skada ersatt. Det fortsätter dock att felet inte beror på köparen. Det ska alltså inte vara köparens fel han eller hon inte erhåller lagfart. En annan situation kan vara att fastigheten är pantsatt till ett högre belopp än vad köparen visste om vid köpet. Rättsliga fel kan även vara andra rättigheter som fastigheten är belastad med, tex. servitut för vatten eller servitut för väg. För att köparen ska kunna åberopa sådana fel mot säljaren så måste det vara fråga om ett fel som köparen varken kände till eller borde ha känt till.
Om det är fel i en fastighet så kan köparen ha rätt att kräva avdrag på priset eller häva köpet. Säljaren kan också kräva ersättning genom skadestånd. Det är viktigt att köparen reklamerar felet i rätt tid till säljaren. Säljaren är ansvarig i 10 år för fel i fastigheten.
Har du köpt hus och upptäckt dolt fel? Eller befinner du dig på andra sidan och får information från köparen om eventuellt dolt fel? Vi företräder dig, både då du som köpare upptäcker dolt fel och i de fall då du sålt ett hus. Det är viktigt att reklamation av felet sker inom rätt tid från att det upptäcktes. Vi samarbetar med byggnadstekniker och med ingenjörer för att hantera även tekniskt komplicerade frågor. Kontakta oss för ett rådgivningsmöte. Vid ett sådant möte diskuterar vi tillsammans hur vi kan gå vidare med ditt ärende på bästa sätt. Många gånger kan parterna enas om en förlikning. På så sätt undviker vi att tvisten behöver prövas i domstol.
Stationsgatan 39,
302 50 Halmstad
När du söker en advokatbyrå i Göteborg och Halmstad inom konsumenträtt och entreprenad.
Adelsson Advokatbyrå AB är medlem i Advokatsamfundet. Advokatsamfundet är en privaträttslig sammanslutning, där landets alla advokater ingår. Samfundet är oberoende och står fritt från staten. Mer information på https://www.advokatsamfundet.se/
Org. nr 559132-1087
